Novità in materia edilizia introdotte dalla

Legge 24 luglio 2024, n. 105

Sulla Gazzetta Ufficiale del 27 luglio 2024 n. 175 è stata pubblicata la Legge 24 luglio 2024, n. 105 da titolo “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, legge in vigore dal 28 luglio 2024, più diffusamente nota come legge di conversione del decreto “Salva-Casa”.

Il testo coordinato delle modifiche introdotte dalla nuova legge con il previgente Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001 è reperibile su vari siti in rete, tra cui quello della Presidenza del Consiglio dei Ministri al link seguente:

https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380!vig=2024-08-24.

Le modifiche apportate vanno ad incidere su tanti importanti aspetti del settore edilizio ed in particolare:

  • abusi su edifici vincolati: nel caso di edifici sottoposti a vincoli storici, monumentali ed ambientali, gli interventi esclusi dallo specifico elenco relativo a quelli in totale difformità non vengono più considerati come variazioni essenziali – art. 32, comma 3, D.P.R. 380/2001,
  • agibilità degli immobili: nelle more dell’emanazione di specifico decreto per la definizione dei requisiti prestazionali igienico-sanitari degli edifici, la Legge introduce deroghe che consentono l’attestazione dell’agibilità anche per unità immobiliari con altezze interne comprese tra 2.40 e 2.70 m, e con superficie, comprensiva di quella dei servizi, compresa tra 20 e 28 mq per gli alloggi monostanza per una persona e compresa tra 28 e 38 mq per gli alloggi per due persone – art. 24, comma 5-bis, 5-ter, 5-quater, D.P.R. 380/2001,
  • cambio di destinazione d’uso: precisazioni e semplificazioni sulle procedure per il cambio di destinazione d’uso, con e senza opere, per gli immobili appartenenti alla stessa categoria funzionale o a categorie funzionali differenti (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale) – art. 23-ter, D.P.R. 380/2001,
  • demolizione di edifici “abusivi”: modifica di termini temporali e di destinazione di edifici, o di parti di edifici, eseguiti in assenza di permesso di costruire, o in totale difformità o con variazioni essenziali – art. 31, comma 3 e 5, D.P.R. 380/2001,
  • interventi con permesso di costruire: precisazioni sugli interventi soggetti a permesso di costruire – art. 10, comma 2, D.P.R. 380/2001,
  • interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA: la modifica normativa prende in esame questa fattispecie, riconducendola agli altri casi contemplati e modificando gli importi della sanzione pecuniaria – art. 37, D.P.R. 380/2001,
  • pergotende: possibilità di realizzare in edilizia libera pergotende, anche bioclimatiche, con telo retrattile impermeabile e con opere fisse di sostegno – art. 6, comma 1, lettera b-ter, D.P.R. 380/2001,
  • responsabilità per definizione dei diritti di terzi: viene modificata rispetto alla versione del decreto legge la responsabilità dei tecnici relativamente all’accertamento di diritti reali di terzi in conflitto con le opere realizzate in modo difforme – art. 34-bis, comma 3-ter, D.P.R. 380/2001,
  • sanatorie interventi parzialmente difformi eseguiti prima del 29.1.1977: relativamente agli interventi parzialmente difformi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 28.1.1977 n.10, viene definita una procedura differenziata per la regolarizzazione di alcuni di tali interventi – art. 34-ter, comma 1, 2, 3 e 4, D.P.R. 380/2001,
  • sanatorie interventi con variazioni essenziali: le procedure relative alla regolarizzazione degli interventi con variazioni essenziali vengono distinte da quelle relative agli interventi totalmente difformi o realizzati in assenza di titolo – art. 36, comma 1, D.P.R. 380/2001,
  • sanatorie di parziali difformità e variazioni essenziali con opere anche strutturali: se l’intervento realizzato gode della “doppia conformità”, viene prevista una procedura per regolarizzare interventi con parziali difformità e variazioni essenziali con le opere necessarie a rispettare le normative richieste, concordate con l’amministrazione competente, diversamente dal passato dove le sanatorie potevano essere accolte solo se in assenza di nuove opere. La modifica legislativa prende in considerazione la normativa strutturale da seguire nelle valutazioni strutturali ed il caso di difformità realizzate in immobili sottoposti a preesistente vincolo paesaggistico ed a vincolo paesaggistico posto successivamente alla realizzazione dell’intervento, come pure i criteri di quantificazione dell’oblazione – art. 36-bis, D.P.R. 380/2001,
  • stato legittimo: maggiori chiarimenti relativi alla definizione dello stato legittimo degli edifici e delle singole unità immobiliari. Tale aspetto risulta di grande importanza ai fini della commerciabilità degli immobili – art. 9-bis, comma 1-bis e 1-ter, D.P.R. 380/2001,
  • stato legittimo –attestazione: tutte le tolleranze esecutive devono essere dichiarate dal tecnico abilitato in sede di presentazione di nuove pratiche edilizie e di atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali – art. 34-bis, comma 3, D.P.R. 380/2001,
  • sottotetti: maggiore flessibilità nel recupero dei sottotetti a fini abitativi – art. 2-bis, comma 1-quater, D.P.R. 380/2001,
  • tolleranze costruttive: per gli interventi edilizi realizzati prima del 24.5.2024, la nuova Legge definisce  tolleranze dimensionali percentuali, applicabili ora anche a distanze e requisiti igienico-sanitari, variabili inversamente con la superficie utile dell’unità immobiliare fino ad un massimo del 6% nel caso di unità con superficie utile inferiore a 60 mq. Viene ampliato poi l’elenco degli interventi che possono rientrare nelle tolleranze costruttive – art. 34-bis, comma 1-bis, 1-ter, D.P.R. 380/2001,
  • tolleranze esecutive: per gli interventi edilizi realizzati prima del 24.5.2024, viene largamente ampliato l’elenco degli interventi che possono rientrare nelle tolleranze esecutive – art. 34-bis, comma 2-bis, D.P.R. 380/2001,
  • tolleranze e opere strutturali: viene definita la procedura da seguire nel caso gli interventi in tolleranza interessino anche le strutture – art. 34-bis, comma 3-bis, D.P.R. 380/2001,
  • verande e porticati: possibilità di realizzare in edilizia libera vetrate panoramiche (VEPA) anche attorno a porticati aggettanti esterni al perimetro dell’edificio, oltre che attorno a balconi e logge già permessi in precedenza – art. 6, comma 1, lettera b-bis, D.P.R. 380/2001.